有人跟我說美河市報告很多，需要「簡明版」，那我就寫一篇吧！

簡單說，美河市案就是一齣政府打著正當口號強搶民地、然後拿著99%的土地去圖利建商、讓建商賺大錢的一場大戲！

民國77~79年，台北市捷運局跟美河市331個地主說「為了大家的未來更美好、我們一起來聯合開發這塊土地」吧！然後，未來要蓋成甚麼樣子、我的土地到底能不能分回一戶三房兩廳的房子，都沒辦法回答人家，換作是你，你敢參加嗎？當然不敢嘛！所以當地民眾參加聯合開發的意願非常低。

所以市政府在民國80年就說，如果不參加我聯開，我就要徵收你的土地，你只能二選一！就這樣，許多地主土地被強制徵收走，只剩下21位地主，到了民國88年，政府才公布細部計畫，讓建商能參與的變少，最後只剩日勝生跟日嶸，政府等於已經幫建商完成土地整合的大戲，等的只是要跟哪家建商一起High而已。由於日嶸一開始就資格不符，所以只剩下日勝生。此時，台北市政府已經擁有當地99%的土地。

面對日勝生，台北市政府在民國88年核定所謂的「聯合開發注意事項」，幾頁文書決定讓日勝生可以合法高估建物成本、爽賺，然後台北市政府出乎意料地，捷運局自己竟然作繭自縛、讓自己的土地成本可以合理被低估。

對「造福」日勝生來說，利息錢可以用8%複利計算，估出個14.26億，結果是政府自己的土地只能用2.35%「單利」計算；人家營業稅5%明明就可以轉嫁給買房子的人，前北市府（馬市府、郝市府）還讓他可以算到建物貢獻成本裡面，多估了6.4485億。最重要的是，注意事項都訂好了，沒有法源依據，憑甚麼間接成本可以從16%莫名拉高到18％，只憑一場權配小組會議，市政府就損失了2.29億。真是你們這些小官好大、小老百姓好怕！

最強的是，我去捷運局聯開處調卷這麼多次，大家都跟我強調「我們的估價都符合不動產估價技術規則喔」（內政部頒布，房子跟土地的鑑價規定）

我想說，見鬼了，既然都符合，怎麼大家都把土地鑑價得這麼低。監察院也沒標明，檢調也沒標明。算了，我自己讀一遍，搭配鑑價報告，詢問估價師吧。

結果發現，果然，老郭是對的，魔鬼藏在細節裡。

挖到一份內部公文，才發現，不管哪個估價事務所，捷運局自創一套「開發後土地市價 = 土地開發前價格Ｘ（1＋土地資本利息率）的公式，根據新北市不動產估價師公會的審查意見，我才發現，他們說，天啊，聞所未聞，明明還有其他方法，捷運局幹嘛這麼快放棄治療、自己訂一套啊！

然後，明明技術規則第十四條有規定，至少樣採用兩種估價方法。結果，捷運局兩份、日勝生兩份鑑價報告，都只用「土地開發分析法」而已，報告也沒有寫甚麼特殊狀況、只能用這個方法，很顯然，跟規定不符嘛！

更誇張的是，「土地開發分析法」的評估中，建造時間的長短、利息高低都是重要變數。結果，四份報告的條件都不一樣。喵的咧，請告訴我，大家都不同，這樣你還能拿來當鑑價依據？如果不是腦袋蠢到爆炸，就是那個心啊，一開始就壞到爆炸，想拿專業來唬弄人啊！

你前處長高嘉濃是不動產估價師資格，副市長林崇一曾是開發公司的執行副總、總經理，都是內行人。內行人，會不懂嗎？如果懂，又放他過，沒有圖利的問題嗎？那個最後定案簽名的市長郝龍斌先生，也沒有責任嗎？

最後，日勝生跟捷運局說，「我跟你租商場啦！一年我可以賺32億，我分你租金一億三千萬，超過的還讓你抽喔！捷運局就根據這些錯誤的鑑價報告，不管好不好租，就說辦公室、商場的資本化率比較高（投報率比較好啦），然後日勝生的商場、辦公室單價鑑價，又比捷運局自己估的便宜，所以，北市府就開開心心的選購商場、辦公室優先吧！

喔，對了，為了商場，北市府要選購1137個車位，不然來買東西的人沒地方停車怎麼辦呢！所以被砍得只剩下不到八十億可以分配的台北市政府，竟然選購了12億五千萬的停車位空間！

刀叉吃人肉。

台北市政府的土地，至少值168億，被低估成只有75億；日勝生的建物成本，從股市公開資訊來看，本來只有120億，被北市府灌水成175億。

到底是蠢、還是壞，二選一，請選擇！

ps:你覺得跟你無關嗎？ㄟ，拜託，一個政府可以大到，不管你的意願，你不配合，就可以強徵你的土地，跟大埔事件一樣，還不嚴重嗎？